Especialistas alertam para a próxima crise no mercado de aluguel de Calgary, com os preços subindo ainda mais

O apertado mercado de aluguel de Calgary provavelmente ficará pior para os locatários antes de melhorar, dizem especialistas do setor.

Com mais e mais pessoas se mudando para Calgary e a demanda disparando, as novas casas estão vendendo muito mais rápido do que antes.

“Parece que estamos caminhando para uma crise”, diz Chris Ollenberger, um consultor de desenvolvimento mais conhecido por seu papel no planejamento de East Village.

Ele diz que, se as tendências permanecerem como estão, Calgary quase não verá novas unidades disponíveis em cerca de um ano – outono de 2023. E isso criará escassez, aumentando ainda mais os aluguéis em todo o sistema.

“A competição de aluguel provavelmente não vai acabar por mais um ou dois anos”, disse Ollenberger. “Portanto, se você tem um bom proprietário e gosta de sua localização – a menos que realmente tenha um motivo para ir para o deserto, eu provavelmente ficaria parado.”

Ollenberger normalmente aconselha clientes no setor de desenvolvimento. Mas a CBC Calgary o procurou para obter conselhos da perspectiva de um inquilino como parte de nosso projeto de notícias sobre habitação comunitária.

Neste outono, os inquilinos em nossa comunidade de mensagens de texto relataram meses de busca e centenas de dólares em aumentos de aluguel, especialmente quando procuram novas casas. Com as taxas de vacância caindo, eles também estão enfrentando filas para ver as unidades, novas taxas iniciais apenas para se inscrever e alguns dizem que procuram por meses para encontrar algo, pois estão com um orçamento apertado.

O consultor de desenvolvimento Chris Ollenberger diz que a forte demanda no mercado de aluguel de Calgary pode criar uma oferta restrita, o que acontecerá no próximo outono se as tendências atuais continuarem. (Elise Stolte/CBC)

Um relatório recente da Rentals.ca observou que os aluguéis anunciados para unidades de dois quartos em Calgary aumentaram 17% em relação ao ano passado, para uma média de $ 1.771.

“Estou farto agora. É apenas uma perda de tempo”, disse Mohammed Pari, que trabalha na área de alimentação.

Uma busca de quatro meses por um porão abaixo de US $ 1.000 por mês não resultou em nada, embora ele contate até quatro proprietários por mês. Isso o faz duvidar de sua decisão de voltar da Índia para o Canadá.

“Se eu soubesse, não teria voltado.

Poucas casas em construção

Ollenberger extrai seus números dos dados do mercado de locação da CMHC, previsões econômicas e acompanhamento de projetos locais. Ele diz que, nos últimos seis anos, o mercado de aluguel de Calgary ocupou uma média de 800 novas unidades por ano. Este ano, está a caminho de absorver 2.000 unidades.

mais edifícios atualmente em construção — devido à demanda e aos novos programas federais/CMHC para dar suporte ao leasing, diz Ollenberger. Mas isso ainda não é suficiente, e poucos atrás deles estão alinhando dinheiro para a construção.

Ele espera que a crise desencadeie um debate mais amplo sobre a escassez crítica de acomodações para aluguel.

Então, por que o mercado está tão apertado?

Historicamente, Calgary teve taxas de aluguel mais baixas e menos unidades de aluguel construídas especificamente do que a maioria das outras cidades canadenses. ele também tinha flutuações mais dramáticas nos preços de aluguel e férias.

E agora, também é um mercado que passa por mudanças significativas.

Haig Basmadjian cresceu em Calgary e agora trabalha como sócio sênior em propriedades multifamiliares na Avison Young. Ele diz que o mercado de aluguel de Calgary, por menor que seja, já foi dominado por proprietários individuais e pequenas empresas – lojas familiares, essencialmente.

Um homem em uma suíte sorri para a câmera.
Haig Basmadjian é vice-presidente sênior da Avison Young. (Enviado por Avison Young)

Há cerca de 20 anos, empresas como Mainstreet Equity, Boardwalk e Avenue Living, entre outras, começaram a recomprar ações antigas, sobrados e apartamentos construídos nas décadas de 1950 a 1980.

Eles reformam os prédios e aumentam os aluguéis.

“Essas grandes empresas, com cronogramas de renovação muito sofisticados e muito capazes, estão entrando no mercado para adquirir propriedades em massa. Isso está realmente mudando o cenário muito, muito rapidamente”, disse Basmadjian.

Nacionalmente, muitos defensores da habitação e alguns estudiosos culparam esse processo e os grandes proprietários pela falta de moradias acessíveis no mercado privado. É certo que estes estão desaparecendo.

De acordo com o censo de 2021, Calgary tem apenas 4.000 unidades com preços entre $ 500 e $ 750 por mês, e menos de 15.000 unidades com preços entre $ 750 e $ 1.000 por mês, de um total de 151.000 aluguéis na cidade.


Mas outros na área argumentam que o problema real é a oferta limitada de aluguel.

Eles dizem que os proprietários não aumentam o aluguel com base no custo. Eles aumentam os aluguéis porque, quando a demanda é alta, os inquilinos continuarão a escolher sua unidade em detrimento da seguinte.

Tom Davidoff, professor associado da Sauder School of Business da UBC, resume essa dinâmica: “A maioria dos proprietários ganha tanto dinheiro quanto pode.

Demanda em mudança demográfica

A demanda em Calgary aumentou por vários motivos. Basmadjian diz que isso é impulsionado pela demografia: mais pessoas estão envelhecendo e começando a alugar novamente, e a geração do milênio está alugando em maior número do que as gerações anteriores.

Mas também é impulsionado pela imigração. Mais e mais pessoas estão se mudando para Calgary em busca de aluguel, tanto de outras províncias quanto como parte do objetivo do Canadá de atrair mais de 465.000 imigrantes por ano.

Os donos de empresas – aqueles que fornecem aos investidores informações sobre a previsão – não acham que a demanda diminuirá tão cedo. Os relatórios dos investidores prometem lucros crescentes em um mercado que ainda tem muito espaço para os aluguéis subirem antes que o inquilino médio não possa pagar mais.

Passeio, por exemplo, disse aos investidores em sua atualização do terceiro trimestre que o aluguel que cobra em Calgary ainda é apenas 25% da renda familiar média dos locatários. Sua receita de aluguel aumentou 5,7% desde janeiro, mais que o dobro do aumento nos custos operacionais de suas 5.879 unidades locais.

O que é uma boa notícia para os investidores geralmente é uma má notícia para os inquilinos.

Um gráfico sugere que os aluguéis médios em Calgary representam apenas 25% da renda média do locatário.
A Boardwalk é uma das empresas que cita a baixa relação aluguel/renda de Calgary como a razão pela qual os investidores esperam que a receita de aluguel continue a aumentar. (Boardwalk, atualização do terceiro trimestre)

“Alguém Tem que Ceder”

Ollenberger diz que espera oferta adicional – mais empresas inovando em novos edifícios – possivelmente neste verão, quando o ambiente econômico e político pode ter se estabilizado.

Mas isso provavelmente não será suficiente para resolver a demanda crescente.

“Houve problemas em todo o Canadá, inclusive em Calgary”, disse Ollenberger.

Ele culpa a resistência da comunidade a projetos de aluguel multifamiliares bem-intencionados, pelo menos em parte, e acha que a crise que se aproxima pode ajudar a forçar uma mudança de mentalidade.

“Em todo o Canadá, não apenas em Calgary, acho que vamos entrar em uma pequena mudança cultural, onde todos dizem: ‘Sim, estamos com falta de moradia.

“Precisamos fazer uma mudança como sociedade na forma como fornecemos e aceitamos novas moradias e novas pessoas. As metas de imigração do governo federal são enormes. Portanto, algo tem que dar. Uma dessas coisas que tem que dar é a produção de novas moradias .”


Encontre a casa

Neste outono, a CBC Calgary perguntou aos calgarianos sobre habitação. Qual tem sido a sua experiência neste mercado e existem soluções que gostaria de ver um jornalista explorar?

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