Você pode pagar uma hipoteca de taxa ajustável? Como criar seu próprio teste de aptidão financeira

Uma casa à venda em Toronto em 26 de outubro.Eduardo Lima/The Globe and Mail

Voando taxa de juro trazer à tona uma questão espinhosa de finanças pessoais: quanto espaço você precisa em seu orçamento para mudar para variável em um hipoteca?

Um frequentemente citado estudo de 2001 por Moshe Milevsky, professor de finanças da Universidade de York, mostra que de 1950 a 2000, taxas de hipoteca variáveis superar as taxas fixas de hipoteca em 88% das vezes quando se trata de economizar nos custos de empréstimos.

Mas depois de seis aumentos consecutivos das taxas de juros pelo Banco do Canadáo ambiente de hoje pode parecer mais com a porção de 12% da história quando as taxas variáveis ​​não estavam na liderança, disse o professor Milevsky ao The Globe and Mail.

Veja como o aumento das taxas de juros afetará o custo de sua hipoteca

Ainda assim, os canadenses não abandonaram as taxas variáveis ​​– em agosto, as hipotecas de taxa variável ainda estavam elevadas em relação aos níveis pré-COVID, de acordo com um relatório do analista imobiliário Ben Rabidoux. Se as taxas começarem a cair nos próximos meses, os canadenses que escolherem uma variável hoje podem estar em melhor situação. Mas os mutuários que consideram uma taxa variável ainda devem se certificar de que estariam financeiramente bem, mesmo que o momento não tenha dado certo. Como fazer isso, no entanto, está longe de ser simples.

Os corretores de hipoteca geralmente recomendam que os mutuários que escolhem uma taxa variável tenham espaço de manobra suficiente em seu orçamento para poder pagar alguns taxa de juro aumentar. A taxa de juros de uma hipoteca de taxa variável geralmente segue os movimentos da taxa básica do Banco do Canadá. Com hipotecas fixas, por outro lado, a taxa de juros permanece a mesma para a vida da hipoteca, geralmente entre um e 10 anos, dando aos mutuários mais tempo para se ajustar a um ambiente de taxas em mudança.

Mas a série de aumentos recentes das taxas de juros pelo banco central levanta a questão de exatamente quanto espaço fiscal é apropriado. A taxa básica subiu de 0,25% no início de março para 3,75%. Os aumentos das taxas foram mais longe – e aconteceram mais rápido – do que os economistas esperavam no início do ano.

Em uma hipoteca com saldo de US$ 380.000 – aproximadamente a média emprestada por compradores de primeira casa em 2020 e 2021 – esses aumentos de taxa significam um aumento cumulativo nos pagamentos de quase US$ 745 por mês para alguns mutuários.

E enquanto a maioria dos canadenses tem hipotecas de taxa variável com pagamentos que normalmente permaneceriam fixos mesmo que as taxas de juros mudassem, alguns desses mutuários também estão sentindo a crise financeira. Isso porque esses empréstimos estão começando a atingir seus chamados “pontos de gatilho“, um limite no qual os pagamentos mensais regulares não cobrem mais os juros devidos e os credores geralmente começam a exigir pagamentos mais altos.

Uma abordagem possível para tomadores cautelosos pode ser olhar para a média de longo prazo da taxa básica de juros, a referência usada pelos credores para definir taxas de empréstimo de taxa variável, disse David Field, planejador financeiro certificado e fundador da Papyrus Planning.

Os mutuários poderiam reservar para as taxas de hipoteca um valor igual ao pagamento que enfrentariam se tivessem uma taxa de juros igual à taxa básica de juros média histórica, disse Field. Se a taxa de hipoteca real for inferior a esse valor, eles poderão usar o dinheiro excedente para fazer pagamentos antecipados de hipoteca e reduzir o principal mais rapidamente. Se atingissem o limite de pré-pagamento, eles poderiam guardar o extra em uma conta poupança que funcionaria como um fundo de reserva que eles poderiam usar se as taxas subissem além da média histórica, acrescentou.

Mas com os preços das casas tão altos quanto são hoje, apenas os mutuários de renda mais alta poderiam pagar essa estratégia nos mercados mais caros do Canadá, observou Field. “Não é uma coisa de classe média”, disse ele.

A média mensal das taxas prime desde o início da década de 1960 tem sido de cerca de 7%. Em comparação, as atuais hipotecas de taxa variável de cinco anos são de cerca de 5%.

O professor Milevsky recomenda que os mutuários submetam suas finanças a um extenso teste de estresse ao escolher entre uma taxa fixa e uma taxa variável.

Se você tinha um grande adiantamento e uma hipoteca relativamente pequena ou já estava no caminho certo para pagar o principal, você é menos sensível a aumentos nas taxas de juros, observou ele. Ter uma renda estável e previsível também facilita o combate ao aumento dos custos de empréstimos, acrescentou.

“É arriscado ir variável sem ter acesso a um mínimo de quatro a seis meses de dinheiro para despesas de subsistência”, disse o estrategista de hipotecas Robert McLister. “A última coisa que você quer é que as taxas subam rapidamente – como aconteceu este ano – e então você incorre em despesas de emergência ou perda de renda à medida que seus pagamentos aumentam.”

O teste de aptidão financeira para uma hipoteca de taxa ajustável é um exercício de caixa de seleção, como o professor Milevsky descreve. Se você marcar a maioria das caixas, você é um bom candidato para uma taxa variável, disse ele.